Украинские застройщики отказываются от смарт-квартир

По мере стабилизации ситуации в украинской экономике застройщики теряют интерес к смарт-квартирам. Бум популярности строительства сверхмалогабаритного жилья за относительно небольшие деньги пришелся на 2016-2017 годы. Но сегодня интерес к такому формату поутих как со стороны застройщиков, так и покупателей. novinki-tiande.ru выяснило, почему застройщики все чаще вынуждены отказываться от идеи строительства компактного жилья.

Мода на "умные" квартиры

Первыми, кто предложил украинскому рынку недвижимости новый формат жилья, были компания KAN Development и архитектурное бюро "Архиматика", спроектировавшие и построившие в Киеве ЖК "Комфорт Таун". Свою идею они преподнесли как смарт-квартира, намекая одновременно и на разумную планировку ("smart" с английского переводится как "умный") и на разумную трату денег при покупке жилья.

Чтобы покупатель платил не за лишние квадратные метры коридоров, прихожей и прочих "технических" помещений, а за полезное пространство, которое удовлетворяет его потребностям. Для этого на очень ограниченной площади (от 19 кв. м до 25 кв. м) строители разместили все, что нужно для комфортного проживания: жилую и кухонные зоны, санузел и место для встроенной мебели, например, шкафа.

Фактически застройщик предлагал несколько вариантов расположения функциональных зон и мебели, интерьерные решения, а покупатель выбирал подходящий, исходя из своих потребностей и финансовых возможностей.

Кроме того, малая площадь позволяла экономить на коммуналке и налоге на недвижимость (его платят владельцы квартир свыше 60 кв. м). Дополнительную экономию должны обеспечивать индивидуальные счетчики тепла, многотарифные счетчики электроэнергии, бойлеры и современные системы вентиляции.

В ответ на снижение покупательной способности украинцев примеру первопроходцев последовали и другие застройщики. Но получалось у всех по-разному. Предлагая рынку новый формат, строительные компании ссылались на зарубежный опыт, где маленькие квартиры не редкость.

Как рассказала novinki-tiande.ru директор консалтинговой компании Residential Development Solutions Ярослава Чапко, название смарт-квартир в Украине не совсем точно отражает философию, которая используется на Западе. За границей маленькие квартиры есть практически в каждой стране, а вот само название "смарт" в других странах отражает не площадь, а философию организации пространства (специальная мебель-трансформер, дистанционное управление инженерными сетями и т.д.).

В Украине же главный акцент был смещен именно на стоимость покупки. Ожидаемо дешевые квартиры стали пользоваться популярностью. Прежде всего, у студентов, молодых семей и холостых покорителей столицы. Также дешевое жилье в новостройке привлекало тех, кто рассматривал вложения в недвижимость как инвестицию.

Инвестиционный спрос

По словам застройщиков, такое жилье покупается как первое в городе, и которое чаще всего рассматривается как временное — на три-пять лет. Либо его берут инвесторы, которые сразу планируют сдавать квартиры малого метража. Ведь при относительно небольшой разнице по площади, арендные ставки не сильно отличаются от расценок на аренду обычных "однушек".

Почетный президент KAN Development Игорь Никонов доволен, что мода на смарт-квартиры привела за последние два года к появлению целого сегмента инвесторов, которые покупают смарт-квартиры специально для последующей сдачи их в аренду. По его словам, такая инвестиция (покупка жилья плюс расходы на ремонт) приносит доход на уровне 11-12% годовых (при условии сдачи в аренду такого жилья по 10 тыс. грн в месяц). Пока доля таких инвестиционных квартир невелика, всего порядка 10%, но Игорь Никонов уверен, что все еще впереди.

Некоторые компании называют и большие цифры: 13-14% в год по сравнению с вложениями в традиционное жилье, где доход колеблется в пределах 8-10%. Смарт квартиры окупаются быстрее — примерно за 7 лет вместо 10 лет для обычных однокомнатных квартир.

Но несмотря на то, что смарт-квартиры относятся к самому дешевому сегменту жилья, так называемому "эконом-минус", по стоимости квадратного метра они дороже, чем обычные квартиры. Из-за необходимости сооружать больше перегородок и подведения коммуникаций к большему числу квартир на одном этаже. Но за счет маленькой площади они в целом оказываются дешевле любой однокомнатной квартиры в том же районе.

"Стоимость квадрата в обычной квартире площадью 37-40 кв. м в новостройке ниже примерно на 25-30%, чем у смарт-квартир площадью 27-30 кв.м. Но за счет разницы в 10 кв. м. смарт-квартира оказывается все равно более доступной по цене", — рассказывает замдиректора по коммерческим вопросам инвестиционно-строительной компании "Обрий" Олеся Перчак.

По словам Ярославы Чапко, общий бюджет покупки может оказаться на 20-25% ниже в сравнении с покупкой полнометражной квартиры. Поэтому в некоторых комплексах такие квартиры предлагали к продаже сразу с отделкой, как, например, в ЖК Smart House, что находится неподалеку от метро "Берестейская".

"Спрос на смарт квартиры был и будет. Однако массовой популярности такие квартиры не приобрели, так как они рассматриваются киевлянами как временное жилье, например, для студентов. Потому они популярны преимущественно для аренды", — поясняет Ярослава Чапко.

По словам экспертов, практически в каждом жилищном проекте может быть 1-2 небольших квартиры, которые позиционируются как смарт. В то же время проектов, которые бы специализировались только на смарт-квартирах, на рынке практически нет. И на то есть свои причины.

Тормоз-факторы

По сути смарт-квартиры это просто маленькое жилье, для которого придумали удачный маркетинговый ход по продаже. Его средний размер — 25 квадратов, но иногда встречаются и более "компактные" варианты — по 18-19 кв. м. Спрос на подобное жилье был высоким два-три года назад, когда такой формат был новинкой для обедневшего украинского покупателя. Но сейчас этот тренд постепенно идет на спад.

Во-первых, недобросовестные застройщики попытались спешно "подогнать" под популярный формат жилья нежилые помещения — реконструированные промышленные или офисные здания. Называя это апартаментами или студией. Без перевода такой недвижимости из категории нежилой в жилую, в ней нельзя было прописаться, а коммуналка насчитывалась по более высоким тарифам (как для предприятий). Но об этом покупатели узнавали уже постфактум.

Бывало, что компании просто перепланировали на этапе строительства 3-комнатное жилье в три смарт-квартиры, чтобы скорее реализовать все построенные площади. Но здесь также возникают проблемы с выполнением законодательства. И это второй фактор торможения.

Дело в том, что ст.47 Жилищного кодекса Украины четко указывает жилую (а не общую) площадь, которая должна приходиться на одного члена семьи — 13,56 кв. м. Государственные строительные нормы (ДБН В.2.2-15-2005) еще жестче — не допускают существования однокомнатных квартир меньше 30 кв. м.

Кроме того такой класс жилья как "смарт" пока в законодательстве не прописан. Но в порядке исключения, застройщики могут отступить от норм, согласовав свой проект в Минрегионе. Если такого разрешения нет — последствия аналогичны первому случаю.

"Получить разрешение на строительство жилья меньшей площади, разумеется, стоит времени и денег, но застройщики идут на эти расходы, так как есть спрос на подобное жилье", — поясняет Олеся Перчак.

В-третьих, нельзя обойти вниманием социальный фактор. Эксперты отмечают, что самое дешевое жилье обуславливает и соответствующий контингент будущих жильцов — это люди с невысокими доходами, часто с психологией временщика (особенно если жилье сдается в аренду). Поэтому для застройщика очень важно правильно составить пропорцию смарт-жилья и обычного в пределах одного ЖК.

Так, например, были примеры, когда жильцы первой очереди дома с квартирами бизнес-класса хотели отгородиться забором от секций второй очереди, где появились смарт-квартиры. Это очень тонкое дело — определить потенциальных покупателей жилья в жилищном проекте и правильно соотнести площади и количество квартир разного уровня комфорта и стоимости.

Нужно оптимально встроить часть смарт-квартир. Кто-то говорит, что 10% в общем объеме квартир — это нормально. Кто-то считает, что и это много, так как арендаторы или что хуже — хостелы, могут вызвать недовольство остальных жильцов.

"Это как при смешивании коктейля — из одинаковых ингредиентов у каждого получается свой напиток. Если он смешан правильно, то все идет хорошо, если нет — продажи стопорятся или возникают проблемы впоследствии", — говорит Олеся Перчак.

Чего ждать дальше

По словам экспертов, как пойдут продажи в каждом конкретном жилкомплексе, зависит от многих факторов. В первую очередь — от продуманности планировки. Часто покупателям предлагают своего рода "пеналы" или удлиненные квартиры в планировке, которые строители между собой называют еще "паровозики".

"Более удачная планировка — буквой "Г", что подтверждается высоким спросом на такое жилье. Тем не менее, по нашему опыту могу сказать, что минимальная площадь однокомнатной квартиры не может быть меньше 27 кв. м, чтобы там могли с комфортом разместиться 1-2 человека", — говорит Олеся Перчак.

Поэтому крупные застройщики не слишком увлечены идеей смарт-квартир, под которые в лучшем случае выделяют 3-5% общего квартирного фонда.

К примеру, директор департамента продаж и маркетинга ХК "Киевгорстрой" Татьяна Маркова говорит, что их компания не строит смарт-квартиры, так как критично малый метраж противоречит санитарным нормам и психологии человека. Поэтому самые маленькие квартиры у них — от 30 кв. м, это квартиры-студии, а однокомнатное жилье стартует с площади 36-37 кв. м.

Другие девелоперы оценивают спрос на смарт-квартиры как невысокий, но стабильный. По словам Ярославы Чапко, как раз на уровне 10% от общего количества запросов на покупку жилья.

Больше всего сегодня предложений смарт-квартир от застройщиков в Киеве и области. За ним по количеству предложений идет Одесса, Ивано-Франковск и Харьков. В Киевской области смарт-квартиры можно найти в Ирпене и Вышгороде.

Согласно данным dom.ria.com, сейчас в столице можно найти как минимум пять проектов, где можно купить смарт-квартиры площадью от 19 кв. м до 32 кв. м. Это ЖК "Современный квартал" и ЖК "Smart House" (Соломенский район), 4-я очередь ЖК "Комфорт Таун" (Днепровский район), ЖК SLoveSky (Деснянский район) и ЖК "Караваевы дачи" (Соломенский район).

Источник